购房合同是预售还是以房抵债如何区分

购房合同是预售还是以房抵债如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场则主张，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部房款，并出示了一张盖有项目开发部公章的1.185亿元收据。开发商认为该收据是事后补开的，实际没有付款。

争议焦点

清远金融市场主张：双方签订的是商品房预售合同，自己已经以贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，开发商应继续履行合同。

开发商省一建城建分公司主张：双方之间实际是以房抵债关系，并非真实的商品房买卖关系，清远金融市场并未实际支付购房款，合同应解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。但清远金融市场未能提供充分证据证明其已实际支付购房款，仅凭一张收据无法证明付款事实。最终判决解除双方的商品房预售合同。

律师分析

第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同的关键在于合同目的和履行方式。预售合同的核心是买卖双方真实的买卖意图和资金流动，而以房抵债则是债务人用房产抵偿已有债务，两者法律性质不同。

第二，付款凭证的证明力问题。仅凭收据不能当然证明付款事实，还需要提供银行转账记录、付款凭证等配套证据。本案中，清远金融市场持有的收据无法与其他付款凭证相互印证，法院不予采信。

第三，开发商出具给银行的证明文件存在印章真伪争议。如果印章系伪造，不仅影响案件结果，还可能涉及刑事责任。这提醒我们，在交易中要妥善保管并核实印章的真实性。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者在签订商品房预售合同时，务必保存好每一笔付款的银行转账记录或POS单，不能仅凭收据作为付款依据。如果涉及以房抵债，建议同时签订正式的抵债协议和购房合同，并明确约定债务清偿与房产过户的对应关系，避免产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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