未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

然而，顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司不是土地使用权人，也未取得商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司辩称：虽然土地登记在厚南公司名下，但厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，并愿意承担相关义务。而且项目已经实际施工，合同应当有效。

法院判决

一审法院海南省高级人民法院认定，厚南公司与深发公司之间是合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际合作，合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的条件，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键在于开发商是否具备法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。本案中，深发公司虽然与土地权利人厚南公司有合作，但自己并未取得土地使用权证，也没有办理预售许可证，因此合同无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。深发公司收取的5000万元购房款，依法应当返还给顺兴公司，并支付占用资金期间的利息。这提醒购房者，如果开发商不具备预售条件，即使已经付款，也可以要求全额返还。

第三，购房者在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以要求开发商出示相关证件，或者到当地住建部门查询项目是否具备预售条件，避免因合同无效而产生纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付定金。在文山地区，如遇到开发商无证售房的情况，可以及时向住建部门投诉或咨询专业律师，维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市