买地后发现面积缩水，合同是否有效

买地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，土地证上写的面积和实际能用的面积差了很多。原来，这块地里有近千平方米是城市道路，按规定不能转让，而且土地证上标注的道路宽度也和规划要求的不一样。

置地公司多次找发展公司和当地政府要求补地或退钱，都没解决，只好告到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是国土局办的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上的面积根本拿不到，城市道路不能转让，合同应无效，发展公司要退钱赔损失。

法院判决

一审和二审法院都认定：城市道路属于市政设施，法律禁止转让，这部分转让无效。但符合规划的土地部分可以继续履行。最终判决：发展公司退还多收的土地转让金，赔偿置地公司的设计、勘察费等损失，并承担相应利息。

律师分析

这个案子告诉我们几个重要法律点：

第一，城市道路等市政设施不能买卖。很多人觉得地到手了就能随便用，但法律明确规定，市政道路属于公共设施，不能作为私人财产转让。买地时一定要看清楚，土地里有没有包含市政道路。

第二，土地面积以规划部门审批为准，不是以土地证为准。土地证上的数字不一定就是你能实际使用的面积，如果土地证和规划不符，最终要以规划部门的审批意见为准。

第三，合同部分无效不影响其他部分。本案中法院没有把整份合同判无效，而是把合法部分和违法部分分开处理，违法部分无效，合法部分继续有效。这种处理方式更符合实际，也保护了交易安全。

王德林律师提示：

购买土地前一定要去规划部门核实土地性质和实际可使用的面积，不要只看土地使用证。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在合同中明确约定如果土地面积与规划不符时的处理方式，避免日后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市