购房合同未办预售许可证是否有效
购房合同未办预售许可证是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某处房产。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后来因房价上涨，新世纪公司以合同无效为由拒绝履行，双方产生纠纷。
天光公司认为合同已经成立并部分履行，应当继续有效。新世纪公司则主张，根据当时法律规定，未取得预售许可证签订的售房合同属于无效合同。双方协商不成，诉至法院。
争议焦点
天光公司主张：合同签订时虽无预售许可证，但合同系双方真实意思表示，且已实际履行部分义务，应当认定有效。新世纪公司主张：预售许可证是商品房销售的前置条件，未取得许可证签订的合同违反法律强制性规定，应属无效。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施之前，应当适用当时的法律规定。根据《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》，未取得预售许可证签订的预售合同属于无效合同。但考虑到合同已部分履行，且新世纪公司后来取得了预售许可证，法院最终认定合同有效，双方应当继续履行。
律师分析
第一，商品房预售许可证是开发商合法销售期房的前提条件。在合同法实施前，未取得许可证签订的预售合同一般认定为无效。但合同法实施后，司法解释允许在一定条件下补正，即开发商在起诉前取得许可证的，可以认定合同有效。
第二，本案的核心在于合同签订时间与法律适用的关系。法律不溯及既往，合同法实施前的合同适用当时的法律。但法院在审理时也会考虑合同履行情况、双方过错等因素，并非一律认定无效。
第三，对于购房人而言，签订购房合同前务必核实开发商的预售许可证。如果合同签订时没有许可证，但开发商事后取得，且合同已经实际履行，法院可能认定合同有效。但风险依然存在，购房人应当谨慎。
王德林律师提示：
购房人签订期房合同时，建议先查看开发商是否取得商品房预售许可证。如果发现合同签订时没有许可证，可以要求开发商提供后续取得的证明，并咨询专业律师评估合同效力。在文山地区，这类纠纷时有发生，购房人应当保留好合同、付款凭证等证据，以备维权之需。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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