开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同
开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约400万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，若逾期超过60天，旅游公司可以提出终止合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司因供电问题未能按时交房，直到1996年才完成竣工验收。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则辩称供电问题是其无法控制的事件，应据实延期交房。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过60天，符合合同约定的解除条件，应当解除合同并赔偿损失。深业公司则认为：供电问题属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，交房期限应相应顺延，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同、深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司只需承担逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同解除权的行使有时间限制。本案中，旅游公司在起诉时，合同约定的解除条件（逾期交房超过60天）尚未出现，因此不能单方解除合同。实践中，购房者要注意及时主张权利，不要在条件成就后长期等待。
第二，不可抗力条款的认定需谨慎。深业公司因供电问题延期交房，法院认定属于“非深业公司所能控制的事件”，可以顺延交房期限。但并非所有外部因素都能免责，需要看合同是否有明确约定以及事件是否确实无法预见和避免。
第三，合同继续履行不意味着开发商免责。即使合同继续履行，开发商仍需对逾期交房期间给购房者造成的损失承担赔偿责任，通常按银行贷款利率计算利息损失。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房、逾期付款等违约责任条款，明确解除合同的条件和期限。一旦开发商逾期交房，应及时通过书面方式催告并保留证据。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因错过合同约定的解除期限而无法维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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