未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等公司盖章确认，合同才能生效。

然而，深发公司在签订合同时，并未取得该大厦所占土地的使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现土地权属存在多次转让，厚南公司甚至已将资产出售，于是以深发公司不具备售房主体资格、合同缺少法定条件为由，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，且双方已实际履行合同，大厦也已施工至正负零，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但合同约定厚南公司在大厦未建成时先行取得7000万元利润保证金，显失公平且违反联营原则，该条款无效，厚南公司应返还7000万元给深发公司。不过，对于顺兴公司主张的预售合同效力问题，一审法院并未直接支持其全部请求，而是从合建关系角度进行了处理。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。根据《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》，未取得这两证就对外预售房屋，合同因违反法律强制性规定而无效。本案中深发公司签订合同时明显不具备这些条件，合同效力存在根本缺陷。

第二，事后补办手续或出具承诺书，并不能使原本无效的预售合同自动有效。法律对商品房预售有严格的准入条件，目的是保护购房者权益、规范市场秩序。即便厚南公司事后认可，也不能替代法定的行政审批程序，合同效力仍需以签约时的资质为准。

第三，对于购房者来说，签约前务必核实开发商的“五证”是否齐全，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法出示，就应当谨慎签约，避免陷入类似纠纷，造成资金损失。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，一定要先查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，部分楼盘存在先卖房后办证的情况，风险较高。建议签约前要求开发商出示原件，或到当地住建部门核实，切勿仅凭口头承诺或合同条款就支付大额定金或房款。如发现手续不全，应及时咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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