开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的部分房屋，总价款约700万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司延期交房的原因是在供电问题上遇到困难，包括与电业局的供电协议落实问题、电网联建费支付等，直到1995年才正式通电。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成违约，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等"非其所能控制的事件"所致，符合合同约定的延期条件，应当继续履行合同。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并按银行贷款利率赔偿旅游公司从1994年12月1日至1995年11月30日期间的逾期交房损失。旅游公司解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，合同是否有效是关键前提。本案中，深业公司虽然未取得国有土地使用权证，但已签订土地出让合同并支付大部分出让金，法院认定合同有效，未支持抗诉机关关于合同无效的主张。
第二，逾期交房是否达到解除条件，要看合同具体约定。双方合同约定逾期交房超过90天，旅游公司才可提出终止合同。法院查明，旅游公司起诉时约定的解除条件尚未成就，因此不支持解除合同。
第三，"不可抗力"或"非能控制事件"的认定。供电问题是否属于合同约定的延期事由，法院根据证据进行了严格审查，最终认定供电问题属于可顺延交房的情形，但超出合理顺延期间的部分仍应承担违约责任。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是解除合同的条件和时间节点。如果开发商逾期交房，要及时收集证据，计算违约天数是否达到约定或法定的解除条件。在文山地区，类似纠纷中不少购房者因未及时主张权利而错过最佳维权时机，建议尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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