买房签了预售合同，是购房还是以房抵债
买房签了预售合同，是购房还是以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家金融公司与一家工贸公司签订协议，约定用工贸公司欠金融公司的贷款本息1.2亿余元，折抵成购买某商贸中心四楼、六楼商场的购房款。随后，金融公司与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，明确购房面积、价格和交房时间。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商后来起诉，要求解除合同。金融公司则称，已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1.185亿港元的收据作为证据。开发商却说，这张收据是工贸公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，金融公司没有实际支付购房款，合同未履行，应当解除。
金融公司主张：双方实际是以房抵债，贷款本息已经抵作购房款，款项已经付清，合同已经履行完毕。
法院判决
法院经审理认为，本案的关键在于区分商品房预售合同和以房抵债合同。从合同内容和履行情况看，双方虽然签订了预售合同，但金融公司并未实际支付购房款，其主张的“以贷抵楼”只是与工贸公司之间的债权债务安排，不能直接认定为已向开发商付清了购房款。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了双方的预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同是买卖双方之间的交易，买方需要实际支付购房款；而以房抵债是债务人与债权人之间的债务清偿安排，不能直接等同于购房付款。
第二，付款凭证需要与真实交易对应。金融公司虽然持有收据，但无法提供相应的银行转账记录等付款凭证，且该收据是在事后补开，法院难以认定其为真实付款。
第三，合同履行以实际行为为准。即使合同内容写得再清楚，如果双方没有实际履行，比如没有付款、没有交房，合同仍然可能被解除。
王德林律师提示：
如果您在购房过程中遇到类似“以房抵债”的情况，建议务必核实购房款是否实际支付，保留好银行转账记录、收据等原始凭证。在文山地区，不少购房纠纷都源于合同性质混淆和付款证据不足，建议在签约前咨询专业律师，避免后续争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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