未办预售许可证的售房合同是否有效
未办预售许可证的售房合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
2000年前后，深圳一家房地产公司（新世纪公司）与香港一家置业公司（天光公司）签订了一份购房合同，约定香港公司购买深圳公司在深圳开发的一处房产。合同签订后，香港公司支付了部分购房款，但深圳公司一直没有交房。后来香港公司发现，深圳公司在签订合同时，并未取得商品房预售许可证。
香港公司认为合同无效，要求深圳公司返还已付购房款和利息。深圳公司则主张合同有效，理由是双方在合同法实施前签订的合同，不应适用后来的法律规定。双方协商不成，香港公司起诉到法院。
争议焦点
香港公司认为：根据《城市房地产管理法》，未取得预售许可证就卖房属于违法，合同应当无效，深圳公司应返还购房款并赔偿损失。
深圳公司认为：合同签订于合同法实施前，当时法律对预售许可证的要求不明确，合同应属有效，香港公司无权要求退款。
法院判决
最高人民法院二审认定，该购房合同无效。理由是：虽然合同签订于合同法实施前，但《城市房地产管理法》早已明确规定，商品房预售必须取得预售许可证。深圳公司未取得许可证就卖房，违反了法律的强制性规定，合同自始无效。深圳公司应返还香港公司已付购房款及相应利息。
律师分析
第一，商品房预售许可证是开发商合法卖房的"通行证"。没有这个证就卖房，无论合同什么时候签，都因违反法律强制性规定而无效。购房人即使已经付款，也可以要求退款。
第二，法律不保护"先上车后补票"的行为。有些开发商认为，只要事后补办预售许可证，合同就能"转正"。但根据最高法院的司法观点，合同效力以签订时为准，事后补证不能改变合同签订时的违法性质。
第三，购房人要注意审查开发商的五证，特别是预售许可证。如果发现开发商无证销售，可以及时主张权利，要求解除合同并退款，避免资金被长期占用。
王德林律师提示：
购房前务必核实开发商的预售许可证，不要轻信"内部认购""低价优惠"等说辞。如果已经购买了无证预售的房产，可以要求开发商退款并赔偿损失。在文山地区，购房人遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，保存好合同、付款凭证等证据，通过法律途径维护权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市