房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（出租方）与宇航公司（承租方）签订了一份为期多年的房屋租赁合同，约定将九胜商厦整栋楼出租给宇航公司经营。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修。

但问题在于，商厦在消防、用电等方面未达到开业条件。宇航公司仍强行开业，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：因出租方未完成消防、用电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付此期间的租金。

郊区供销公司主张：宇航公司明知条件不具备仍强行开业，且实际使用了房屋，应当按合同约定支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：宇航公司虽然实际使用了房屋，但该使用是在违法状态下进行的，不能等同于合同约定的正常租赁使用。法院判决宇航公司无需按原合同标准支付租金，但应参照同类房屋的市场租金标准，支付实际使用期间的占有使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限权利。当一方违约导致合同无法正常履行时，另一方可以暂停履行自己的义务，但不能永久拒绝。本案中宇航公司不能以出租方违约为由，完全拒绝支付任何费用。

第二，违法状态下的使用不等同于合法租赁。房屋未经消防验收就投入使用，属于违法使用。如果承租人明知违法仍强行使用，就不能按合同约定的高租金标准主张权利，但也不能白用房屋，需要支付合理的占有使用费。

第三，租金标准的确定要结合实际情况。法院通常会考虑房屋的实际状况、使用价值、双方过错等因素，参照当地同类房屋的市场租金来定，而不是简单按合同约定或完全否定。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋的消防、用电等是否达到营业条件。如果发现房屋存在安全隐患，不要强行开业，否则可能承担更大的法律风险。在文山地区，类似纠纷中法院也会重点审查房屋是否具备合法使用条件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市