楼花按揭贷款合同未登记是否有效

楼花按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式支付。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司偿还了部分本息，后因资金链断裂未能继续还款。

银行起诉要求解除合同，以房产权益抵债。中振公司抗辩称，该合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效，且其已将同一房产抵押给另一家公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且该房产已抵押给广州国投并办理登记，银行无权优先受偿。

宝丰支行主张：合同是三方自愿签订，不违反国家法律，已实际履行，应属有效；中振公司将房产另抵押给广州国投是后发生的另一法律关系，不影响本案合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时撤销一审中涉及担保人泰合公司的判决内容，因银行未起诉担保人。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般财产抵押。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，在未取得房产证前，其本质是一种权益质押，不能简单套用普通抵押登记的规定。当时国家法律未要求抵押登记为生效条件，地方规章不能直接否定合同效力。

第二，合同效力以当事人真实意思和实际履行情况为准。本案三方自愿签约，银行已放款，中振公司已收房并部分还款，合同已实际履行。仅因未办登记就认定无效，不符合公平原则，也不利于保护交易安全。

第三，后设立的抵押不能否定先设立的按揭权益。中振公司将同一房产抵押给广州国投发生在按揭合同之后，且该抵押合同未实际履行，房产当时也未竣工验收，该抵押登记本身效力存疑，不能对抗银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应如实履行还款义务，不要以未办理抵押登记为由试图逃避债务。在文山地区，法院审理类似案件时同样会重点审查合同是否真实履行，而非仅看登记形式。建议购房人遇到资金困难时主动与银行协商，避免被诉至法院后承担更重的还款责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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