开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司称，延期交房是因为供电问题等“非其所能控制的事件”所致，并提供了相关政府部门证明。旅游公司则认为深业公司已构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，应解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期交房是因供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，应继续履行合同。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持合同有效，继续履行。深业公司应承担逾期交房的违约责任，向旅游公司支付自逾期之日起至实际交房之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。但驳回旅游公司解除合同的主张。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才可提出终止合同。旅游公司起诉时，该条件尚未成就，因此不能解除合同。
第二，开发商因供电问题延期交房，是否构成免责。法院认为，供电问题属于“非深业公司所能控制的事件”，但仅能据此顺延交房期限，不能完全免除违约责任。顺延后仍逾期，就要承担赔偿责任。
第三，合同效力问题。最高检抗诉认为开发商未取得国有土地使用权证，合同应无效。但最高法认为，双方真实意思表示，内容不违法，合同有效。购房者不能以合同无效为由要求返还全部款项，只能按合同约定主张违约责任。
王德林律师提示：
购房者遇到逾期交房，应先查看合同约定的解除条件和违约责任条款，不要轻易起诉解除合同。如果条件未成就，可先要求开发商承担逾期违约金。在文山地区，类似纠纷中法院通常支持继续履行合同，而非直接解除。建议购房者保留好付款凭证和催告记录，必要时委托律师评估是否具备解除条件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市