未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司卖房时既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。原来，这块地的使用权属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），深发公司只是从厚南公司手里转包了项目。顺兴公司认为合同不合法，起诉要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可了销售行为，而且项目正在建设中，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间是合建关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，合建合同有效。顺兴公司不服上诉。最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售是特殊买卖行为，法律对开发商资质和手续有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有，合同自然无效。

第二，即便项目实际所有人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补预售合同在签订时即存在的违法性。合同是否有效，要看签订时是否符合法律规定，而不是事后补救。

第三，购房者在买房时一定要查验开发商的“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）。特别是期房，如果开发商连预售证都没有，千万别交钱，否则可能钱房两空。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买期房，风险更高。建议购房者在签合同前，要求开发商出示所有证照原件，并到当地房管部门核实。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带合同和相关材料当面咨询律师，避免因手续不全导致合同无效、血本无归。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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