商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行大量贷款还不上，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资开发的广州某商贸中心的部分楼层房产来抵债。之后，银行与开发商（省一建城建分公司）签了正式的《房地产预售契约》，把抵债的房产“买”了下来，但实际并没有支付购房款。

几年后，开发商起诉银行，要求解除这份商品房预售合同。银行则辩称，自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，并拿出一张盖有公章的收据作为证据。但开发商认为，这张收据是后来补开的，实际没有收到钱。

争议焦点

银行主张：双方签了预售合同，自己用贷款债权抵了房款，已经履行了付款义务。

开发商主张：银行没有实际支付任何购房款，预售合同没有真实履行，应予以解除。

法院判决

法院支持了开发商的诉讼请求，认定双方签订的《房地产预售契约》应当解除。核心理由是：银行与开发商之间并未形成真实的商品房买卖关系，双方签合同只是为履行之前银行与欠款公司之间的《抵债协议书》，属于以房抵债行为，不是真正的商品房预售。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。前者是真实的买卖关系，买方要付钱，卖方要交房；后者是用房产抵偿已有的债务，不一定有真实的资金流转。本案中，银行没有实际付款，开发商也没有收到房款，双方之间不存在真实的买卖关系。

第二，签订合同的形式不能决定合同的性质。即使双方签了正式的预售合同并办理了备案，如果实际上没有付款和交房的行为，法院会根据真实的法律关系来认定合同性质。银行补开的收据也不能证明实际付款。

第三，这类案件提醒我们，在法律上区分“买卖”和“抵债”非常重要。如果一方想用房产抵债，建议直接签抵债协议并办理相关手续，而不是用虚假的买卖合同来掩盖真实意图，否则可能面临合同被解除的风险。

王德林律师提示：

如果你遇到类似情况，比如对方用房产抵债但签的是买卖合同，建议先咨询律师确认合同性质和风险。在文山地区，不少房产交易中也存在类似问题，当事人应保留好实际付款的凭证，避免仅凭一张收据主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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