房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套设施。双方还约定了租金逐年递增，并支付了定金。

商厦开业后，因消防设施未通过验收，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。停业期间，双方就租金支付问题产生纠纷。宇航公司认为，因供销公司未完成消防和电力等配套设施，导致商厦无法正常经营，不应支付租金。供销公司则坚持要求按合同约定支付租金，双方最终对簿公堂。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未履行合同约定的“后三通”和消防设施义务，导致商厦违法营业并被迫停业，因此宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题所致。

法院判决

最高人民法院终审判决认为：双方签订的租赁合同有效。但在合同履行期间，因消防设施未达标导致商厦违法经营，供销公司未完全履行合同义务，宇航公司有权行使合同履行抗辩权。对于违法经营期间的租金，不能完全按照合同约定标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终，法院判决宇航公司按市场租金标准支付停业期间的租金，而非合同约定的递增租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，但需注意不能滥用，否则可能构成违约。本案中，供销公司未完成消防设施，宇航公司有权拒付部分租金。

第二，违法经营期间的租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、市场租金等因素，酌情确定一个公平合理的金额。这提醒我们，合同约定并非绝对，法律会平衡双方利益。

第三，房屋租赁合同涉及消防、电力等公共安全事项，双方都应严格履行法定义务。出租方不能“只管收租”，承租方也不能“只管使用”，否则可能面临行政处罚甚至刑事责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确双方在消防、水电等配套设施上的责任分工，并约定好违约责任。如果一方未履行义务导致合同无法正常履行，应及时书面催告并保留证据。文山地区的租户和房东尤其要注意，消防验收是开业的前置条件，切莫心存侥幸“先开业后补手续”。遇到租金纠纷，建议先协商，协商不成再通过法律途径解决，避免因盲目拒付租金而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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