楼花按揭未办抵押登记是否有效

楼花按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还贷。银行起诉要求解除合同，中振公司以合同未办理抵押登记为由主张合同无效。

值得注意的是，中振公司在与银行签订按揭合同后，又将同一房产抵押给了另一家金融机构广州国投，并办理了抵押登记。这让案件涉及两个债权人的权利冲突问题。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应当无效。同时，中振公司已将房屋抵押给广州国投并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，撤销一审判决中关于担保人责任的第三项。

核心理由：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后设的抵押因房屋当时未竣工验收，抵押合同也未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。按揭合同自三方签字盖章时即生效，抵押登记只是让银行获得对抗其他债权人的优先权，不是合同生效的前提。本案中，合同没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，不是法律或行政法规。根据《民法典》相关规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效。

第三，购房者要特别注意"一房多抵"的风险。本案中，中振公司将同一房产先后抵押给两家机构，虽然后设抵押因房屋未竣工而无效，但实践中这种情况极易引发纠纷。购房者或贷款银行应当及时办理抵押登记，以保护自己的优先受偿权。

王德林律师提示：

购买商品房办理按揭贷款时，一定要在房屋交付后及时办理抵押登记，否则银行可能无法优先受偿。如果您在文山地区遇到类似楼花按揭纠纷，建议尽快咨询专业律师，确认合同效力及抵押登记状态，避免因"一房多抵"导致权利受损。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市