城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，将一块含有城市道路的土地转让给了置地公司。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时发现，土地证上注明的面积和实际面积对不上——规划局规定该土地西、北两侧的道路是市区主干道，路宽应为30米，而土地证标明路宽只有15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比土地证上写的少了上千平方米。

原来，发展公司在办理土地证时，提供的位置图没有经过规划部门审批，导致国土局发的土地证上的面积和道路宽度都不符合规划要求。更关键的是，转让的土地中包含了城市道路，而城市道路属于市政设施，法律上是不能转让的。

争议焦点

发展公司认为：双方合同是以整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地证上登记的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上标明的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因勘察设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。即使是和土地一并转让，这部分转让也是无效的。大家在购买土地或房产时，一定要搞清楚哪些是公共设施部分，哪些是实际可用的面积。

第二，土地使用证上的面积并不一定就是实际可用的面积。如果土地证上的信息与规划部门的要求不一致，要以规划部门的规划为准。所以在交易前，最好到规划部门核实一下土地的规划条件。

第三，合同部分无效不等于整体无效。法院会根据实际情况，对有效部分继续履行，对无效部分作出处理。本案中，法院就采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既保护了交易安全，也维护了法律规则。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，建议先到当地规划部门核实土地的规划条件，特别是道路、绿化等公共设施的规划情况，避免买到的面积"缩水"。在文山地区，类似因规划条件与土地证不符引发的纠纷并不少见，提前做好尽职调查可以省去很多麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市