未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购“红城湖国际大厦”A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。深发公司则主张合同有效，因为厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此合同无效，应当返还购房款。深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经事后认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但双方未办理土地使用权变更登记手续，因此深发公司不具备预售商品房的主体资格。法院判决深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。本案中，深发公司在签订合同时没有取得这两项证件，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，厚南公司事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，并不能使无效合同变为有效。因为合同无效是自始无效，事后追认只能改变合同效力，但不能弥补合同订立时存在的法律缺陷。

第三，购房者在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，合同存在被认定无效的风险，购房款可能难以追回。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发商的预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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