开发商延期交房，购房者能否要求退房
开发商延期交房，购房者能否要求退房
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦一层房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按照合同约定的时间交付房屋。
深业公司辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等不可抗力因素，属于合同约定的可以延期交房的情形。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，其有权解除合同，并要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于不可抗力和非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行，其只需承担部分违约责任。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方签订的商品房买卖合同有效，合同继续履行。深业公司应于判决生效之日起将房屋交付给旅游公司，同时向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。旅游公司要求解除合同并双倍返还定金的请求未获支持。
律师分析
第一，关于合同效力的认定。本案中，深业公司在签订合同时虽然尚未取得国有土地使用权证，但法院认为这并不必然导致合同无效。根据最高人民法院的相关司法解释，在《房地产管理法》施行前，房地产开发经营合同的效力认定需要综合考虑是否具备主要条件。深业公司已经取得建设用地规划许可证等批准文件，且双方意思表示真实，合同内容合法，因此合同有效。
第二，关于延期交房的免责事由。合同中约定了因不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难及重大技术问题、以及其他非开发商所能控制的事件，可以凭政府部门证明文件延期交房。本案中，供电问题属于非深业公司所能控制的事件，因此该期间的延期不构成违约。但超出合理延期范围的部分，开发商仍需承担违约责任。
第三，关于购房者解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者可以提出终止合同。但在本案中，旅游公司起诉时，约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已经竣工验收可以交付使用，因此法院未支持旅游公司解除合同的主张，而是判决继续履行合同，由深业公司赔偿逾期交房造成的损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读关于交房期限、延期交房免责条款以及解除合同条件的约定。如果开发商以"不可抗力"或"非其所能控制"为由延期交房，需要提供政府部门的证明文件，否则不能免责。在文山地区，购房者遇到类似问题时，建议及时咨询专业律师，评估是否满足解除合同的条件，避免错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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