买房合同是预售还是以房抵债如何认定
买房合同是预售还是以房抵债如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额与欠款本息相同。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场，并办理了预售登记。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商省一建城建分公司认为，这份合同只是形式上的预售合同，实际是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未实际支付购房款。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则辩称，自己已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份加盖公章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为，双方从未实际履行预售合同，清远金融市场从未支付过任何购房款，收据是华泰公司事后补办的，不能证明实际付款。人行清远支行则主张，自己与华泰公司之间的债权债务已经通过以房抵债的方式结清，开发商也出具了收据，应认定购房款已付清。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同与以房抵债合同。从交易背景和履行情况看，清远金融市场与华泰公司之间存在真实的借贷关系，双方签订《抵债协议书》的目的是以房产抵偿债务，而非真实的商品房买卖。开发商与清远金融市场签订的《房地产预售契约》是为了配合抵债而办理的形式手续，双方并无真实的买卖意思。因此，法院认定本案实质是以房抵债关系，而非商品房预售合同关系。开发商要求解除预售合同的诉讼请求，法院不予支持。
律师分析
第一，法律上判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，而要结合交易背景、当事人真实意思和实际履行情况综合认定。如果双方原本存在借贷关系，签订预售合同只是为了用房产抵债，那么这份合同在法律上就属于以房抵债协议。
第二，以房抵债协议是否有效，关键看抵债的房产是否权属清晰、价值是否合理、是否损害第三人利益。本案中，抵债金额与欠款本息相当，且开发商也知晓并参与了抵债过程，因此协议有效。
第三，对于购房者而言，如果遇到开发商或中介要求签订“以房抵债”形式的合同，一定要警惕其中的风险。这类合同往往涉及复杂的债权债务关系，一旦发生纠纷，购房者可能面临无法取得房产或无法追回款项的风险。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似房产买卖或以房抵债的纠纷，建议先收集好所有合同、收据、转账记录等证据，再咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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