开发商延期交房能否解除合同
开发商延期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向哈尔滨深业房地产公司购买深业大厦的房屋，总价款约700万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾等困难，这些属于合同约定的可以延期的情况。
旅游公司不同意，认为深业公司延期交房时间过长，已经构成违约，于是起诉到法院，要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。深业公司则坚持要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房时间长达近一年，已经超过合同约定的可解除合同期限，应解除合同并赔偿损失。深业公司则认为，延期交房是由于供电部门未能及时供电等非自身所能控制的原因造成的，符合合同约定的免责条款，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司退还购房款本息并双倍返还定金。但最高人民法院二审认为，深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房日期应当顺延至正式供电之日。在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，因此判决合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同解除权的行使需要满足合同约定的条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才可解除，旅游公司起诉时该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同。购房者在签订合同时，应仔细阅读解除条款，明确自身权利。
第二，开发商延期交房的原因是否属于不可抗力或合同约定的免责事由，直接影响违约责任认定。供电问题、施工困难等是否属于"非开发商所能控制的事件"，需要结合具体证据判断。法院在本案中认定供电问题属于可延期因素，但延期后的逾期仍需担责。
第三，合同继续履行不等于开发商无需承担责任。即使合同未被解除，开发商仍须就逾期交房期间向购房者支付违约赔偿。购房者应保留好付款凭证、交房通知等证据，以便主张权利。
王德林律师提示：
购房者在遇到开发商延期交房时，应先查看合同约定的解除条件和免责条款，不要贸然起诉解除合同。建议收集延期交房的原因证据，必要时咨询律师。在文山地区，类似纠纷中法院也会严格审查免责事由，购房者应理性评估继续履行还是解除合同更有利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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