商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司向清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）借款1.2亿余元，用于投资广州一商业项目。因华泰公司无力还款，双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的商场四楼、六楼房产抵债，并让开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。

随后，开发商与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，并分解为四份合同，总价款为港币1.185亿元。但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房义务。2001年，开发商起诉，要求解除商品房预售合同。

人行清远支行则主张，其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并提供了一张加盖项目开发部公章的“正式收据”作为证据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办，实际并无付款。

争议焦点

本案的核心争议在于：双方签订的《抵债协议书》与《房地产预售契约》究竟是什么关系？人行清远支行是否已经履行了付款义务？开发商能否解除合同？

人行清远支行认为，抵债协议和预售合同是相互关联的，抵债就是付款，其已通过债权抵销方式付清了房款，合同应当继续履行。

开发商则认为，预售合同是独立的买卖关系，抵债协议是华泰公司与清远金融市场之间的债务安排，不能替代购房款的实际支付。开发商从未收到任何购房款，因此有权解除合同。

法院判决

最高人民法院经审理认为，本案中的《抵债协议书》与《房地产预售契约》性质不同。抵债协议是华泰公司与清远金融市场之间的债务清偿安排，而预售合同是开发商与清远金融市场之间的房屋买卖关系。两者主体不同、内容不同，不能混为一谈。

法院认定，人行清远支行未能提供证据证明其实际向开发商支付了购房款，其提供的收据系华泰公司单方出具，不能证明开发商已收到款项。因此，开发商要求解除合同的主张成立，法院予以支持。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同的买方是购房人，卖方是开发商；而以房抵债的双方通常是债务人和债权人。不能因为债务人用房产抵债，就认为购房人自动完成了付款义务。购房人仍需向开发商实际支付购房款，或者有证据证明开发商同意接受债务抵销。

第二，付款义务的履行需要有真实的资金往来或明确的债务抵销安排。本案中，人行清远支行仅凭一张华泰公司出具的收据，无法证明开发商收到了购房款。在诉讼中，法院会审查付款凭证、银行流水、合同约定等客观证据，而不是仅凭一方的单方声明。

第三，对于购房者而言，签订商品房预售合同后，务必通过银行转账等方式直接向开发商支付购房款，并保留好付款凭证。如果涉及以房抵债，应当要求开发商出具书面确认，明确同意以债权抵销购房款，避免日后产生纠纷。

王德林律师提示：

如果您在购房过程中遇到类似以房抵债的情形，建议务必核实清楚付款对象和付款方式。在文山地区，部分购房者因轻信开发商或第三方的口头承诺，导致付款后无法获得房产证，甚至被开发商起诉要求解除合同。建议购房前咨询专业律师，确保合同条款清晰、付款凭证完整。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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