租赁合同履行抗辩权与违法使用期间租金如何认定

租赁合同履行抗辩权与违法使用期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建设了一栋商厦，在主体工程建到三层时，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司先支付定金，开业后租金按半年支付，每年递增。双方还约定，由供销公司负责商厦的外部装修和供电等配套工程。

商厦建成开业后，因消防系统、供电容量等配套设施未达到约定标准，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就租金支付和违约责任产生争议，宇航公司认为供销公司未履行合同义务，拒绝支付部分租金；供销公司则起诉要求宇航公司支付拖欠租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成外部装修、保障供电容量和消防系统，导致商厦无法正常经营，宇航公司有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际开业经营，应当按合同约定支付租金，消防问题属于宇航公司经营期间的责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：在合同履行过程中，供销公司确实未完全履行配套设施义务，宇航公司可以行使履行抗辩权，暂时拒绝支付相应租金。但商厦违法使用期间，宇航公司实际占用了房屋并进行了经营，应当参照同类房屋的市场租金标准支付使用费，而不是完全免除租金义务。最终判决宇航公司按合理标准支付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限权利。当一方未履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能永久免除责任。本案中宇航公司虽然有权抗辩，但实际使用房屋就应当支付合理对价。

第二，违法使用期间的租金标准有特殊规则。如果租赁合同本身有效，但房屋处于违法使用状态，法院通常不会按合同约定的租金标准判决，而是参照市场租金或实际使用收益来确定。

第三，配套设施义务的履行是关键。出租人应确保房屋具备基本使用条件，如供电、消防等。如果出租人未履行这些义务，承租人有权要求整改或减免租金，但不能因此长期无偿使用房屋。

王德林律师提示：

签订长期租赁合同时，建议将配套设施的具体标准、完成期限和违约责任写清楚。如果出租方未履行义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，承租人应当注意，即使出租方违约，也不能长期无偿占用房屋，否则可能面临支付使用费的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市