未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把“红城湖国际大厦”A座预售给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

实际上，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司只是从厚南公司那里通过合作建房的方式获得了项目开发权。深发公司卖房时，手续并不齐全，直到后来才陆续补办了一些审批文件。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应属无效。

深发公司辩称：公司已经与土地权利人厚南公司签订了合作建房合同，实际取得了项目开发权，且后续补办了相关审批手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房，必须已经取得土地使用权证书和商品房预售许可证。没有这两个证就卖房，合同在法律上就是无效的，购房人可以要求退款。

第二，合作开发不等于取得预售资格。本案中，深发公司虽然与土地权利人签订了合作建房合同，但这只是内部关系，不等于对外取得了合法的售房资格。购房人一定要核实开发商是否“五证齐全”，尤其是预售许可证。

第三，合同无效的法律后果是恢复原状。根据《民法典》规定，无效合同自始没有法律约束力，双方应当返还各自取得的财产。购房人已付的房款，开发商必须全额返还，并赔偿资金占用期间的利息损失。

王德林律师提示：

购买期房时，务必要求开发商出示《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》，并核对项目名称是否一致。在文山地区，如果您遇到开发商证件不全就收钱卖房的情况，建议立即停止付款并咨询专业律师，避免陷入“钱房两空”的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市