买房合同是预售还是抵债，如何区分
买房合同是预售还是抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，合同总价款为港币1.185亿元，约定1996年6月30日前付清房款并交房。
但合同签订后，双方并没有实际付款和交房。直到2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行拿出一张1996年的收据，称已经用贷款抵了房款。开发商则认为这张收据是华泰公司事后补开的，没有实际付款。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，对方没有按合同约定支付房款，应当解除合同。人行清远支行认为：双方实际是“以房抵债”关系，贷款本息已经冲抵了房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，不是以房抵债合同。因为合同明确约定了付款时间、交房时间、违约金等预售合同的核心条款。人行清远支行提供的收据没有对应的付款凭证，不能证明实际付款。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。预售合同的核心是买卖双方的真实交易意图，而抵债合同的核心是债务清偿。法院会综合审查合同条款、履行情况、各方真实意思来判断。
第二，收据不等于付款凭证。仅有收据而没有银行转账记录、付款凭证等配套证据，法院很难认定实际付款。特别是收据是事后补开的，证明力更弱。
第三，合同名称不重要，实质内容才关键。本案虽然涉及抵债的背景，但最终签订的合同是标准的商品房预售合同，双方权利义务按预售合同确定。
王德林律师提示：
遇到以房抵债的情况，建议签订明确的抵债协议，并配合办理网签备案等手续。如果已经签了商品房预售合同，付款时一定要保留银行转账记录等凭证，不要仅凭一张收据。文山地区的购房者如果遇到类似问题，建议在签约前咨询专业律师，明确合同性质后再签字。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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