城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时发现，证上记载的土地面积和实际能用的面积对不上——土地使用证上标明的道路宽度是40米，但规划部门实际规划的道路宽度是60米，多出来的道路面积占了原本应该属于置地公司的使用面积。

原来，发展公司在办理土地使用证时，提交的位置图没有经过规划部门审批，导致土地证上的面积不准确。而且，转让的土地中还包含了一条城市主干道，这部分道路属于市政设施。置地公司多次找发展公司和政府部门协商，要求补偿或退款，都没有结果，于是起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图是一致的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际能用的面积不符，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

一审法院认定合同部分无效，判决发展公司返还多收的土地转让金，赔偿置地公司的设计、勘察等损失。发展公司不服上诉，最高人民法院审理后认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法；而且发展公司提交的位置图未经规划审批，导致土地证面积不准确，应承担主要责任。最终判决维持一审结果，合同涉及城市道路部分的转让无效，符合规划要求的土地部分有效，多收的钱要退，损失要赔。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。即使道路在土地证上登记为使用面积，也不能作为可转让的土地使用权对待。买房或买地时，如果发现包含道路、绿地等公共设施，要特别警惕。

第二，土地转让中的面积确认应以规划部门审批为准，不能只看土地证上的数字。本案中，发展公司提供的图未经规划审批，导致面积出错，这个教训提醒我们：签合同前，一定要核实规划坐标图，最好到规划部门查清楚。

第三，合同可以部分有效、部分无效。法院没有简单认定整个合同无效，而是把合法部分和违法部分分开处理，既保护了交易稳定，也纠正了违法行为。这种处理方式在实务中很常见。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地使用权转让纠纷，建议在签合同前先到规划和自然资源部门核实土地性质、面积和规划条件。如果发现对方转让的土地中包含城市道路、公共绿地等市政设施，应要求单独处理，避免合同部分无效带来的麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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