买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州某商贸中心四楼、六楼的商场抵债。随后，开发商与银行签了《房地产预售契约》，把这几层楼“卖”给了银行，总价约1.18亿港元。
但合同签完后，双方一直没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份预售合同。银行则主张，自己已经用贷款抵了购房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的收据，说钱已经付清了。开发商却说这收据是事后补的，根本没有实际付款。
争议焦点
银行认为：双方签的是商品房预售合同，自己通过贷款抵债的方式已经付清了全部购房款，合同已经履行完毕。
开发商认为：双方签的预售合同只是为履行之前的抵债协议而走的形式，银行根本没有实际付过一分钱购房款，合同没有实际履行，应当解除。
法院判决
法院审理后认为，双方虽然签了《房地产预售契约》，但这份合同本质上是为了实现《抵债协议书》的内容，属于以房抵债，而不是真实的商品房买卖。银行无法提供实际付款的凭证，那张收据也是事后补开的，不能证明已付购房款。最终，法院支持了开发商的请求，解除了双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同名称不能决定合同性质。法院会看双方真实的意思和交易背景。本案中，双方先有欠款和抵债协议，预售合同只是抵债的具体方式，因此被认定为以房抵债合同，而非独立的商品房买卖。
第二，付款凭证必须有实际资金流向。银行只拿出一张收据，却无法提供转账记录、银行流水等实际付款证据，法院不能认定已付购房款。实践中，法院对“以物抵债”中的付款事实审查非常严格。
第三，这类案件提醒我们，在涉及“以房抵债”的交易中，双方应当保留真实、完整的资金往来记录，不能仅靠一份协议或收据了事。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方说“用欠款抵购房款”，一定要核实是否有真实的资金流水或债务凭证。在文山地区，不少购房纠纷正是因为付款证据不足引发。建议在签订合同前咨询专业律师，确保交易方式合法有效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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