楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年左右，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行陆续放款，中振公司支付了部分本息，但后来未能按期还款，银行起诉要求解除合同并收回欠款。

中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应属无效。此外，中振公司还称其已将争议房产抵押给另一家信托公司，并办理了登记，因此银行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未在房产部门办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效；且其已将房产抵押给广州国投并登记，银行无权优先受偿。

银行主张：按揭合同系各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不应因未登记而无效；广州国投的抵押设立在后且未实际履行，不影响银行权利。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：按揭合同有效，解除合同，中振公司归还贷款本息，逾期拍卖抵押物优先偿还银行。二审最高人民法院维持原判，但撤销了涉及担保人责任的判项。最高法认为：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；广州国投的抵押关系设立在后，且所依据的合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响银行权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同效力的认定，关键看合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，因此有效。地方性规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，按揭与抵押在法律上有所区别。按揭是购房人将所购房产的权益质押给银行作为还款担保，在未取得房产证前，无法办理正式抵押登记，但合同仍有效。购房人不能以未登记为由逃避还款责任。

第三，如果购房人将同一房产重复抵押给不同债权人，后设立的抵押如果未实际履行或违反法律规定，不影响在先按揭合同的效力。购房人应诚信履约，避免因重复抵押引发纠纷。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应按合同约定按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，甚至拍卖房产。如果合同未办理抵押登记，并不等于合同无效，银行仍可主张权利。建议购房人在签订按揭合同前，仔细了解当地办理登记的具体要求，避免因程序问题产生争议。在文山地区，购房人如遇到按揭还款困难，可主动与银行协商调整还款计划，避免诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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