未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。而深发公司则主张，虽然手续不全，但项目实际已经开工，且后续补办了一些手续，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司则辩称：项目已经取得建筑许可证，且实际开工建设，双方合作真实，合同应当有效，顺兴公司无权单方解除。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间的合作建房关系有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，其与顺兴公司签订的《商品房购销合同》违反法律规定，应认定为无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法定的前提条件。没有这些证件，预售合同在法律上就是无效的，购房者可以要求退款。

第二，即使开发商后来补办了部分手续，也不能改变合同签订时违法的事实。合同是否有效，要看签约时是否具备法定条件，而不是看事后补救情况。购房者如果发现开发商证件不全，要及时主张权利，避免损失扩大。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元巨款，但因为合同无效，只能要求返还本金和利息，无法主张履行合同或要求赔偿预期收益。这提醒我们，大额交易前一定要核实对方的资质和证件是否齐全。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，并核实证件上的项目名称、地址是否与合同一致。在文山地区，如果遇到开发商证件不全就收钱的情况，建议立即停止付款并咨询专业律师，不要轻信对方"正在办理"的承诺，以免资金被长期占用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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