买房合同是预售还是以房抵债，法律如何认定

买房合同是预售还是以房抵债，法律如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行巨额贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用公司投资的一处商场房产抵债。随后，银行与房产开发商签订了《房地产预售契约》，名义上是一手交钱一手交房的商品房买卖。但实际上，银行并没有直接支付房款，而是用之前的贷款本息冲抵了购房款。

多年后，开发商起诉银行，要求解除预售合同，理由是银行根本没有付过房款。银行则拿出开发商出具的“正式收据”，称已经付清了全部楼款。开发商指出，这张收据是后来补开的，印章也是由第三方公司掌管的，实际没有收到任何款项。

争议焦点

银行认为：双方签订了正式的预售合同，开发商也开具了收据，自己已经用贷款抵清了购房款，合同已经履行完毕。

开发商认为：双方的真实关系是债权债务抵偿，不是真实的商品房买卖。收据是事后补开，没有实际付款凭证，银行从未支付过购房款。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意思是用房产抵偿银行贷款，并非真实的商品房买卖关系。因此，开发商要求解除预售合同的诉讼请求得到支持，银行不能依据该预售合同主张购房权利。

律师分析

第一，合同名称不是关键，双方的真实意思才是核心。法院会综合考察签约背景、履行过程、付款方式等因素，判断合同本质。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，且无实际付款，明显属于以房抵债。

第二，收据不等于付款。开发商出具收据，但若没有银行转账记录、现金收付凭证等配套证据，法院不会轻易认定款项已付清。尤其是收据为事后补开、印章由他人保管时，证明力更弱。

第三，以房抵债属于债务履行方式，不适用商品房预售法律的特殊保护规则。购房者如果遇到类似情况，应当注意区分自己是“买房”还是“抵债”，避免在权利保障上产生误判。

王德林律师提示：

买房时，如果对方说用欠款抵房款，一定要核实是否存在真实的债务关系，并保留好完整的付款凭证。在文山地区，不少购房纠纷就源于“以房抵债”约定不清，导致后续无法办理产权证。建议购房前咨询专业律师，明确合同性质，避免陷入权利不明的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市