房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦后，与宇航公司签订了一份长期租赁合同。合同约定宇航公司支付定金后租用该商厦20年，每年租金固定增长，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。

商厦封顶后，宇航公司陆续支付了部分租金，但供电问题迟迟未能解决，消防设施也不达标。消防部门检查后认定该商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，要求停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，供销公司则起诉要求支付欠付租金。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未能解决供电和消防问题，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应按合同约定足额支付租金，供电和消防问题不是拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认定：在租赁合同有效的前提下，出租人未履行配套义务导致租赁物无法正常使用，承租人有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。同时，法院确认在违法履行期间，租金标准不应按合同约定的正常租金计算，而应根据实际使用情况和公平原则酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同主要义务，导致对方合同目的无法实现时，对方才有权暂停履行自己的义务。本案中供电和消防问题直接导致商厦无法营业，宇航公司拒付租金具有正当性。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定计算。如果出租人提供的租赁物存在安全隐患或被行政机关责令停业，承租人实际无法正常使用，此时再要求按原租金标准支付，对承租人不公平。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素综合确定合理租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租人的配套义务和交付标准，特别是消防、供电等关乎能否正常经营的硬性条件。如果出租人未履行这些义务，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议承租人在停业整改期间主动与出租人协商租金减免方案，避免因长期欠租被追究违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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