未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一个名为“红城湖国际大厦”的项目中的A座房屋，以总价4.25亿元卖给了海南顺兴房地产开发公司。顺兴公司支付了5000万元购房款。但签约时，深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有商品房预售许可证。

后来，顺兴公司发现这个项目存在多次转让，土地使用权还在另一家公司“厚南公司”手里，深发公司根本没有卖期房的资格。于是顺兴公司向法院起诉，要求确认合同无效，让深发公司退还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当无效，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分房款，项目也在建设中，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司取得合法土地使用权后与深发公司形成合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定双方合建合同有效。但合同中约定厚南公司在大厦未建成时先行取得利润保证金7000万元，显失公平，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。

律师分析

第一，根据法律规定，商品房预售必须满足两个硬性条件：开发商已经取得土地使用权证，并且已经取得商品房预售许可证。缺少任何一个，所签的预售合同都可能被认定为无效。本案中深发公司签约时两项证照均未取得，合同效力存在重大法律风险。

第二，合同无效后，根据《民法典》规定，因无效合同取得的财产应当返还。本案中顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当返还，同时还需要赔偿顺兴公司的资金占用利息损失。

第三，买房人要注意，签约前一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商没有这些证件就卖房，购房人有权主张合同无效并要求退款。在文山地区的购房者，遇到类似情况可以及时咨询专业律师，避免资金损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订购房合同，也不要支付任何款项。已经支付了房款的，可以依法主张合同无效并要求退款。在文山地区，购房者如遇到开发商证件不全的情况，建议尽快委托律师介入处理。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市