城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，土地使用证上记载的面积和规划部门实际规划的面积对不上。原来，这块地里有城市主干道，规划要求道路宽30米，但土地使用证上标的是20米，导致实际可用的土地面积比证上写的少了很多。
置地公司多次找发展公司、管委会和市政府要求补偿或退款，都没解决，最后告到了法院。发展公司说自己是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地部门发证的做法也包含小区道路面积，所以合同应该有效。置地公司则坚持说发展公司提供的证上面积不实，城市道路不能转让，合同应无效。
争议焦点
双方的主要争执在于：一是发展公司转让的土地面积是否真实，二是城市道路面积能否算在转让范围内，三是合同应该全部无效还是部分有效。
法院判决
最高人民法院审理后认为，发展公司向国土局办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的面积和实际规划不符，发展公司应承担主要责任。城市道路是市政设施，法律明确规定不能转让，发展公司将道路面积和土地一起转让是违法的。法院最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效；发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
这个案子提醒我们注意几点：
第一，城市道路、绿地等市政设施属于公共资源，法律禁止转让。即使土地证上包含了这些面积，也不能作为可转让的土地使用。购买土地时，一定要核实规划部门批准的坐标图和实际用地范围。
第二，土地使用权转让合同的效力不是“全有或全无”。如果合同部分内容违法，法院可以认定该部分无效，其他合法部分仍然有效。本案中，法院就区分了道路面积和可建设用地面积，分别处理，既维护了法律权威，也兼顾了实际履行可能。
第三，土地面积以规划部门审批为准，不能仅凭土地使用证上的数字。本案中，置地公司拿到证后去规划局审批才发现问题，说明办证前的规划核实非常重要。建议买家在签约前，主动向规划部门查询土地的实际规划情况。
王德林律师提示：
购买转让的土地前，一定要向当地规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不能只看土地使用证。如果发现面积不符，要及时提出异议或诉讼。文山地区类似的土地纠纷也不少，建议大家签约前请专业律师审查文件，避免后续麻烦。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市