购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行提供贷款，中振公司将购房合同项下全部权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，泰合公司也出具了收到全部购房款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项长期未还。宝丰支行多次催收无果，起诉要求解除合同，并以房屋权益抵偿欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，应认定为无效。且其已将该房屋抵押给第三方广州国投并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同系自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应为有效。中振公司违约，应承担还款责任，银行有权处置抵押物。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：合同有效，解除合同，中振公司偿还欠款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。最高人民法院二审维持原判，仅纠正了涉及担保人的部分内容。法院认为，按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效；中振公司后续将房屋抵押给第三方的行为，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人用未来取得的房屋权益作为担保向银行贷款，这种模式在当时的法律中没有明确规定，但与抵押有本质区别。法院认定，不能简单套用地方政府规章中关于“未经登记抵押无效”的规定来否定合同效力，双方自愿签订且不违反国家法律、法规的合同，应受保护。

第二，购房人将同一房屋先后抵押给不同债权人，后设立的抵押如果未实际履行或不符合法定条件，不能对抗在先设立的按揭权益。本案中，广州国投的抵押登记在房屋尚未竣工验收时办理，且抵押贷款合同未实际履行，该登记不产生法律效力。

第三，购房人未按期还款构成根本违约，银行有权解除合同并要求一次性偿还全部剩余贷款本息，同时可以申请法院拍卖抵押物优先受偿。这对购房人来说是重大风险，一旦断供，不仅房子可能被拍卖，还可能面临诉讼和执行费用。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，务必按时足额还款，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖。如果遇到经济困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，有当事人因连续数月未还按揭贷款，最终被法院判决解除合同并强制执行房屋，损失远超预期。建议购房前评估自身还款能力，切勿盲目贷款购房。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市