买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产以1.185亿港元出售。
但签约后，双方并未实际付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张自己已通过贷款抵楼款的形式付清了购房款，并出示了一张收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的买卖合同，清远金融市场并未实际支付购房款，收据是华泰公司事后补开，没有真实付款凭证，应解除合同。
人行清远支行认为：华泰公司欠其贷款，双方已通过《抵债协议书》将贷款本息转为购房款，自己已履行付款义务，开发商应继续履行合同。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》与《抵债协议书》是相互关联的法律行为，实质上是华泰公司以房产抵债、清远金融市场接受抵债的过程。开发商作为房产出售方，在签约时已知晓并参与了这一抵债安排。因此，不能简单认定清远金融市场未支付购房款，合同应继续履行。
律师分析
第一，本案的关键在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的性质。如果买卖双方的真实意图是用房产偿还债务，那么即使签订了预售合同，也应结合抵债协议综合认定。
第二，收据、函件等书面证据在诉讼中至关重要。人行清远支行虽持有收据，但无法提供配套付款凭证，增加了举证难度。法院最终结合抵债协议、函件等综合判断，认定付款事实成立。
第三，对于开发商而言，在签订预售合同前应核实购房款的真实来源和支付方式。如果涉及第三方抵债，应明确各方权利义务，避免事后纠纷。
王德林律师提示：
在文山地区，购房或接受房产抵债时，建议签订书面协议并保留付款凭证、收据、函件等完整证据链。如果涉及以房抵债，最好要求债务人、开发商和债权人三方共同确认，避免因合同性质不清产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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