签订合同未办预售许可证是否有效
签订合同未办预售许可证是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某处房产。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但后来双方因合同履行发生纠纷。天光公司主张，新世纪公司在签订合同时并未取得商品房预售许可证，因此合同应当无效。
新世纪公司则认为，虽然当时没有预售许可证，但合同是双方真实意思表示，且事后已经补办了相关手续，合同应当有效。双方协商未果，最终诉至法院。
争议焦点
天光公司主张：根据法律规定，未取得商品房预售许可证订立的售房合同无效，新世纪公司存在明显过错。新世纪公司则认为：合同法实施前，法律对预售许可证的要求并不严格，且合同已实际履行部分，应认定为有效。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施之前，应当适用当时的法律。在当时，未取得商品房预售许可证并不必然导致合同无效。同时，新世纪公司事后已补办预售许可证，合同内容不违反法律强制性规定，因此认定合同有效，双方继续履行。
律师分析
第一，合同效力的认定需要看合同签订时的法律规定。在合同法实施前，法律对商品房预售许可证的要求相对宽松，未取得许可证不代表合同一定无效。第二，如果事后补办了相关手续，且合同内容不损害公共利益，法院通常会尊重当事人的意思自治。第三，对于购房者来说，签订购房合同时应核实开发商的预售许可证，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，务必查验开发商的五证是否齐全，尤其是预售许可证。如果遇到开发商未取得许可证就卖房的情况，建议及时咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应保留好合同、付款凭证等证据，必要时通过法律途径维护权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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