城市道路能否随土地使用权一并转让
城市道路能否随土地使用权一并转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市新经济区发展总公司（以下简称发展公司）将一块土地的使用权转让给海南置地公司（以下简称置地公司），双方签订了转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发时发现，土地证上标明的面积和实际规划面积不符，少了上千平方米。原来，土地证中包含了城市道路面积，而道路属于市政设施，不能转让。
置地公司要求发展公司退还多收的土地款并赔偿损失，双方协商不成，诉至法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证面积也是国土部门核发的，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与实际不符，且城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应退款并赔偿。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求部分的转让有效。发展公司应按规划部门确定的实际面积计算土地款，多收的款项返还给置地公司，并赔偿置地公司因设计、勘察等造成的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，根据法律规定，市政公用设施不得转让。本案中发展公司将道路面积随同土地一起转让，这部分转让行为因违反法律强制性规定而无效。
第二，土地使用权转让时，转让方必须确保土地的实际状况与规划要求一致。发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划面积不符，存在明显过错，应当承担相应责任。
第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。法院根据实际情况，将合法部分认定有效，违法部分认定无效，既维护了法律严肃性，也兼顾了双方利益。这一处理方式对类似案件有参考价值。
王德林律师提示：
在文山地区，购买或转让土地使用权时，务必核实土地的实际规划情况，不能仅凭土地证上的面积就盲目交易。建议在签约前向规划部门查询土地的规划用途、道路红线等关键信息，避免因包含市政设施面积而导致合同部分无效，引发纠纷和损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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