商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，但合同签订后双方并未实际履行。
2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继权利义务）主张已经以贷款抵楼款的形式付清了购房款，并出示了一张收据。开发商则称收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。双方对合同性质和法律后果产生争议。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，但购房款并未实际支付，因此合同未履行，应当解除。
人行清远支行主张：双方签订的是以房抵债协议，欠款已经转化为购房款，收据可以证明已付清房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。双方签订的《房地产预售契约》明确约定了买卖标的、价款、付款方式等商品房买卖核心条款，且经过房地产交易所监证，形式要件完备。人行清远支行虽持有收据，但无法提供对应的付款凭证，不能证明实际支付了购房款。最终判决支持开发商解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质的认定应以合同内容为准，而非当事人之间的其他约定。本案中，虽然存在抵债协议，但最终签订的是规范的预售商品房合同，法律上要按商品房买卖关系处理。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流向证据。仅有收据而没有银行转账记录、付款凭证等配套材料，法院难以认定付款事实。这在日常交易中值得注意，付款后应保留完整的付款记录。
第三，以房抵债虽然常见，但操作不规范容易引发纠纷。如果确实要用房产抵债，应当签订明确的抵债协议，并办理房产过户或预告登记，而不是简单用预售合同替代。
王德林律师提示：
在文山地区处理类似房产纠纷时，建议当事人注意区分合同性质。如果是真实买卖，务必保存付款凭证；如果是抵债，应当签订专门的抵债协议并办理登记手续。遇到复杂情况，建议咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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