开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，深业公司应在约定日期前交付房屋。
但在施工过程中，因供电问题、消防验收等事项，深业公司实际交房时间比合同约定晚了近一年。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息，而深业公司则认为延期是由于不可抗力和其他不能控制的因素，不应承担违约责任。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定逾期超过一定天数可以解除合同，应当支持解除合同并返还购房款本息、双倍返还定金。
深业公司辩称：延期交房是因供电问题、消防验收等非其所能控制的事件导致，符合合同约定的免责情形，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，继续履行，深业公司应于判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付从合同约定交房日至实际交房日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。
法院认为，供电问题虽属非深业公司所能控制的事件，但深业公司在其他环节也存在拖延，不能完全免责。由于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已可交付使用，因此不支持解除合同，但深业公司必须承担逾期交房的违约责任。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"是有严格范围的，开发商不能随意扩大解释来免责。供电、消防验收等环节虽然可能受外部因素影响，但开发商仍有义务积极协调推进。
第二，购房者能否解除合同，关键看合同约定的解除条件是否成就。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数可解除，但法院查明在旅游公司起诉时该天数尚未达到，因此不支持解除合同，而是判令继续履行并赔偿损失。
第三，即使合同继续履行，开发商逾期交房仍需承担违约责任。购房者可以主张按合同约定或银行贷款利率计算的逾期交房损失，这一权利不会因为合同未被解除而丧失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房、逾期付款等违约条款，特别是解除合同的期限条件。如遇到开发商逾期交房，建议及时收集证据并咨询专业律师，评估是继续履行还是解除合同更有利。在文山地区，类似纠纷中法院通常会优先考虑合同约定，但也会综合考量实际履行情况。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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