买房合同是预售还是以房抵债如何区分
买房合同是预售还是以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠金融公司的1.2亿余元贷款本息。随后，金融公司与开发商省一建城建分公司签订了商品房预售合同，合同总价款为港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商一直没有收到购房款，金融公司也没有实际支付过任何款项。多年后，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。金融公司则辩称，自己已经用华泰公司欠自己的贷款抵掉了购房款，相当于已经付清了全部楼款，并拿出一张开发商出具的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的确实是商品房预售合同，金融公司从未实际支付过一分钱购房款，那张收据是事后补开的，没有对应的付款凭证，合同应该解除。
金融公司认为：自己与华泰公司之间的抵债协议已经生效，华泰公司用房产抵债，就等于自己付清了购房款，开发商出具的收据就是付款证明，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审支持了开发商的主张，认定本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。金融公司未能提供实际付款的凭证，仅凭一张收据不足以证明已付清购房款，合同应予解除。
律师分析
第一，合同性质要根据实际内容来判断。本案中，开发商与金融公司签订的是标准的商品房预售合同，约定了房屋位置、面积、价款、交付时间等，双方也办理了预售登记，这就是典型的商品房买卖关系，不能因为存在抵债协议就改变合同性质。
第二，付款事实必须有真实凭证。金融公司主张用债权抵顶购房款，但抵债协议是金融公司与华泰公司之间的事，不能直接约束开发商。开发商没有收到任何款项，也没有出具真实有效的收款凭证，仅凭一张事后补开的收据，法院无法认定付款事实。
第三，实际履行情况是判断合同是否成立的关键。合同签订后四年多，双方没有任何实际履行行为，开发商没有收到房款，金融公司也没有要求交房。这说明双方的真实意思并非买卖房屋，而是以合同形式掩盖其他目的，合同不具备继续履行的基础。
王德林律师提示：
在文山地区，不少当事人容易混淆商品房预售合同和以房抵债合同。如果您遇到类似情况，建议注意以下几点：一是看清合同标题和内容，不要被表面文字迷惑；二是付款必须有银行转账记录等客观凭证，不能仅凭一张收据；三是如果涉及以房抵债，最好由开发商、债务人、债权人三方共同签订协议，明确各方权利义务，避免事后产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市