开发商逾期交房能否以不可抗力为由免责
开发商逾期交房能否以不可抗力为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约300万元。合同约定深业公司应在1998年3月31日前交房，逾期交房需承担违约责任。
然而，深业公司直到1998年8月才实际交房，延期近5个月。深业公司辩称延期是因为供电问题，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，应按约免责。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定逾期超过30天即可解除合同，应支持解除合同、返还本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于不可抗力，且合同约定了"非深业公司所能控制的事件"可延期，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：合同继续履行，深业公司应于判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付自1998年4月1日起至1998年8月31日止的逾期交房违约金，按购房总价款及中国人民银行同期贷款利率计算。法院认为，供电问题虽非深业公司完全控制，但不足以构成合同约定的全部延期理由，深业公司仍应承担部分逾期责任。
律师分析
第一，商品房买卖合同中"不可抗力"条款的适用有严格限制。并非所有外部因素都能免责，只有地震、洪水等真正无法预见、无法避免且无法克服的事件才能构成免责事由。供电问题属于开发商应提前协调的常规事项，不能随意援引免责条款。
第二，合同解除权的行使有前提条件。旅游公司起诉时，合同约定的30天解除期限尚未届满，且深业公司已基本完成建设、具备交房条件，法院基于促进交易、避免资源浪费的考虑，判决继续履行而非解除合同，这符合司法实践中的倾向性立场。
第三，开发商逾期交房，购房者有权主张违约金。即使合同继续履行，开发商仍需为逾期期间承担赔偿责任。本案中法院按银行同期贷款利率计算违约金，是常见的计算方式，购房者也可主张实际损失如租房费用等，但需提供充分证据。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，应仔细查看"不可抗力"条款的具体范围，避免开发商将供电、市政施工等常规事项也列入免责范围。在文山地区，类似商品房逾期纠纷中，开发商常以"政府审批延迟"为由主张免责，但法院一般会审查是否属于真正不可抗力，购房者应保留好合同、付款凭证及催告函件，及时主张权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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