未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把一栋未建好的大厦A座卖给了顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司付了5000万元购房款后，发现这个项目存在一个严重问题：土地是厚南公司的，深发公司既没有土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司担心合同无效，就告到法院，要求深发公司退钱并赔偿利息。

实际上，这块地的使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司是从其他公司手里"买"来的开发权，但一直没有办理合法的土地变更手续。深发公司卖房时，也没有取得政府批准的商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，根本不具备卖期房的资格，双方签的《商品房购销合同》应当认定无效。深发公司则认为，自己已经和土地权利人厚南公司签订了合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应该有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，该《商品房购销合同》无效。核心理由是：根据当时法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司没有取得这两项法定证件，合同违反了法律的强制性规定，因此无效。合同无效后，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款，并支付相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看开发商是否具备"五证"，尤其是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。这两证是法律强制要求的，缺一不可。即使开发商事后补办手续，也不能改变合同签订时无效的事实。

第二，开发商和土地权利人之间的合作建房协议，不能替代法定的土地使用权变更登记。没有办理登记，开发商就不是合法的土地使用权人，也就没有资格以自己名义对外销售房屋。购房人不能因为看到有合作方"认可"就轻信合同有效。

第三，购房人付了钱但合同被认定无效，可以要求返还购房款并赔偿利息损失。但如果开发商已经把钱花掉了或者公司没有财产，购房人可能面临"钱房两空"的风险。所以，买房前一定要核实开发商是否取得预售许可证。

王德林律师提示：

购买期房时，建议先查看开发商是否取得《商品房预售许可证》，并到当地房管部门核实。如果开发商无法提供，就不要轻易交定金或购房款。在文山地区购房，同样需要核实这些证件，避免因合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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