城市道路能否随土地一同转让

城市道路能否随土地一同转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一片土地，随后将土地转让给一家置地公司。双方签订了转让合同，置地公司支付了转让款，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时发现，土地证上标明的面积和实际可用的面积对不上——因为证上把城市道路也算了进去，而道路属于市政设施，不能算作公司自己的使用面积。

原来，发展公司在办证时提供的土地位置图未经规划部门审批，导致国土局发的证和规划要求不一致。置地公司按证上的面积去设计、勘察，花了钱却用不了那么多地，于是起诉要求补偿或退款。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土局的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致证上的面积和实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

一审法院认定合同部分无效，城市道路面积不能转让，发展公司应返还多收的转让款并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。最高人民法院二审维持了一审判决，仅对诉讼费分担作了调整。核心理由是：城市道路属市政设施，法律禁止转让；发展公司提供的土地位置图未经规划审批，存在过错；合同中涉及道路面积的部分无效，符合规划的部分有效。

律师分析

这个案子提醒我们，土地转让不是简单的"地换钱"，里面有很多法律细节需要注意。

第一，城市道路、公共绿地等市政设施属于国家或集体所有，不能作为私人土地转让。如果合同中把道路面积也算进去，这部分转让是无效的。买家付了钱却拿不到实际可用的地，风险很大。

第二，转让土地时，卖方提供的土地位置图或坐标图必须经过规划部门审批。如果图没批、证不对，买方拿到土地使用证后可能无法按预期使用土地，甚至无法通过规划审批。这种情况下，卖方可能要承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，把合法的部分和违法的部分分开处理。买家如果已经支付了超出实际可用的土地面积的钱，可以要求返还。

王德林律师提示：

如果您打算购买或转让土地，建议在签合同前先向规划部门核实土地的实际用途和面积，特别是注意有没有包含市政道路等不可转让的部分。在文山地区，也有类似因土地证面积与规划不符引发的纠纷，提前做好尽职调查能避免很多麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市