买房签了合同没付款，能否解除合同
买房签了合同没付款，能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其在广州的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠清远金融市场的1.2亿多元贷款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。
但合同签订后，双方一直没有实际履行。开发商没有收到购房款，清远金融市场也没有拿到房子。直到2001年，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则主张，自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，并拿出一张盖有项目部公章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方虽然签了预售合同，但清远金融市场从未实际支付过购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账凭证，不能证明付了钱。因此，合同没有实际履行，应当解除。
清远金融市场认为：根据抵债协议，华泰公司欠我的钱已经转为购房款，等于我付清了房款。开发商出具的收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的《房地产预售契约》虽然形式上是一个商品房买卖合同，但实质上是清远金融市场与华泰公司之间以房抵债的履行手段。开发商并未实际收到购房款，清远金融市场也没有真实支付过房款，双方均未实际履行合同。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
本案的核心在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”的性质。这提醒我们注意以下几点：
第一，合同名称不代表合同性质。法院会审查当事人之间的真实交易目的。如果名为买房，实为抵债，那么双方的权利义务要按照抵债关系来认定，而不是简单的买卖关系。
第二，付款凭证必须真实、完整。一张没有对应银行流水、事后补开的收据，在诉讼中很难被法院采信。尤其是涉及大额交易，付款方应当保存好转账记录、付款凭证等原始证据。
第三，合同长期不履行，可能面临被解除的风险。本案从1996年签约到2001年起诉，五年时间双方都没有实际履行，法院据此认定合同已经失去继续履行的基础。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如签了购房合同或抵债协议后对方不付款、不交房，建议尽快咨询专业律师，不要拖延。合同长期不履行，可能导致权利丧失或产生更大损失。同时，签订任何涉及房产的协议时，务必核实对方的身份和付款能力，避免陷入“以房抵债”的法律纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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