未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司将正在建设的红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价款4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权属于另一家公司厚南公司，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求退款。

实际上，深发公司是通过项目转让从厚南公司处获得开发权的，但双方合作手续不完整，土地登记仍在厚南公司名下。顺兴公司付款后，大厦只建到地下室阶段，顺兴公司便起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且双方实际履行了合同，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司签订预售合同时未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，开发商必须同时具备土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下收取购房款后无法交房。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书认可销售行为，也不能弥补预售时缺乏法定条件的缺陷。合同是否有效，要看签订时的法定条件是否具备，而不是看事后如何补救。

第三，购房人在支付大额购房款前，应当先核实开发商是否取得相关证件。如果发现手续不全，可以拒付房款并要求解除合同，避免资金风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，部分楼盘存在合作开发、项目转让等情况，购房人更应仔细核实实际售房方是否有合法手续。如果开发商无法提供上述证件，建议不要签订合同或支付房款，已付款的可以依法要求返还。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市