商品房逾期交付能否解除合同
商品房逾期交付能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向哈尔滨深业房地产公司购买深业大厦的房屋，总价款约人民币万元。双方在合同中约定，深业公司应在特定日期前交房，如果逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按时支付了全部购房款。但深业公司因供电问题、施工困难等原因，未能按期交房。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、退款并赔偿损失。深业公司则辩称，延期交房是因为遇到不可抗力和其他无法控制的因素，应当继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，依约应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电等非自身能控制的因素，符合合同约定的延期条件，不构成违约，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持原二审判决，认定商品房买卖合同有效，继续履行。深业公司应于判决生效后交付房屋，并赔偿旅游公司自逾期之日起至实际交房日止的利息损失。旅游公司解除合同的主张未被支持。
律师分析
1. 合同效力问题。本案中，深业公司虽在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为，双方意思表示真实，合同内容不违法，且深业公司后续已取得相关证照，因此合同有效。购房者不能仅因开发商证照不全就主张合同无效。
2. 逾期交房的违约责任。合同约定了因供电、施工困难等非开发商所能控制的事件可以延期，法院据此认定，深业公司在供电问题解决前不承担违约责任。但供电问题解决后，深业公司仍未及时交房，则需承担逾期责任。购房者应注意合同中关于延期交房的免责条款，判断开发商是否真的符合免责条件。
3. 解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者方可解除合同。本案中，旅游公司起诉时尚未达到该天数，且房屋已可交付，法院因此不支持解除合同。购房者如想解除合同，需确认是否已满足合同约定的解除条件，否则可能败诉。
王德林律师提示：
购买商品房时，务必仔细阅读合同中的交房期限、免责条款及解除条件。如果开发商逾期交房，建议先确认是否属于合同约定的免责情形，再决定是否主张解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院也会严格审查合同约定，购房者应保留好付款凭证、催告函等证据，以便维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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