未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但深发公司当时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。后来顺兴公司发现项目土地使用权存在多次转让问题，认为深发公司不具备售房资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的购房合同缺少法定条件，应属无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但事后已与土地权利人厚南公司达成合作建房协议，厚南公司也出具承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建关系有效，但合同约定深发公司先行支付7000万元利润保证金给厚南公司，显失公平且违反联营原则，该条款无效。法院最终未支持顺兴公司要求确认整个合同无效的请求。

律师分析

第一，根据我国城市房地产管理法及司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。本案中深发公司事后补办了相关手续，是法院未完全否定合同效力的重要原因。

第二，合同约定经原发展商签证盖章才生效，这是一项附生效条件的条款。深发公司虽然未提前取得盖章，但厚南公司事后出具承诺书认可销售行为，可以视为对合同效力的追认。

第三，购房者在购买预售商品房时，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商不具备这些证件，合同存在被认定无效的风险，届时购房者可能面临款项难以追回的局面。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，建议您要求开发商出示五证，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区购房时，可以通过当地住建部门官网查询项目预售许可信息，避免因证件不全导致合同无效的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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