转让土地含城市道路，合同是否有效

转让土地含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时发现，证上标明的面积和实际面积对不上——规划局规定该土地西、北两侧道路是市区主干道，路宽30米，而土地使用证上只标了15米，导致实际可使用面积比证上少了很多。

原来，发展公司办证时提供的位置图没经过规划部门审批，还把城市道路面积也一并算进去转让了。城市道路属于市政设施，法律上是不允许转让的。置地公司多次要求发展公司退款或补偿，没结果，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上登记的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证上标明的面积与实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应认定无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效；符合规划要求的土地面积部分有效。实际使用面积以规划部门确定的为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

这个案子告诉我们三个重要法律问题。第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让，把道路面积算入土地转让范围是违法的，这部分合同内容自始无效。第二，土地转让时，卖方必须提供经过规划部门审批的坐标图，不能拿位置图代替，否则办下来的土地使用证很可能和实际规划不符，导致买方无法正常使用。第三，合同部分无效不等于全部无效，法院会根据实际情况判断哪些部分可以继续履行，哪些部分需要返还或赔偿。

王德林律师提示：

购买转让土地前，一定要核实规划部门的审批文件，确认土地使用证上的面积和规划要求一致，特别是道路、绿化等公共设施用地不能计入可转让面积。如果发现土地面积不符，及时收集证据向主管部门反映或起诉，避免损失扩大。文山地区的朋友在办理土地转让时，尤其要注意查阅当地规划部门的详细规划图，不要仅凭土地使用证就认定面积无误。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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