未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司在签约时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，土地实际属于另一家公司厚南公司。

后来，顺兴公司发现项目土地存在多次转让，深发公司没有合法的售房资格，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还已付的5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应当无效。深发公司则主张：虽然手续不全，但后续已补办部分手续，且双方实际履行了合同，合同应为有效。

法院判决

法院认定，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售涉及重大资产交易，法律对开发商资质有严格要求。未取得土地使用权证和预售许可证就签订合同，合同自始无效，购房人面临钱房两空的风险。

第二，即使开发商后续补办了部分手续，也不能使原来无效的合同变为有效。购房人不能因为开发商“后来补了手续”就认为合同没问题，关键要看签约时是否具备法定条件。

第三，购房人在支付大额购房款前，应当主动核实开发商的土地使用权证和预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网或现场查询楼盘预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商是否取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现开发商手续不全，不要轻信“后面会补办”的承诺，及时止损。在文山地区，遇到类似问题可向当地住建部门投诉或咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市