未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定需经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章后才生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为并承担相关义务。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效、返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司主张：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分款项，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，商品房预售合同无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对预售条件有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司未取得这些证照，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，即使合同约定需要第三方盖章才生效，或者第三方事后出具承诺书认可，也不能弥补预售许可这一法定条件的缺失。法律对商品房预售的强制性规定不因当事人约定而改变。

第三，购房者支付了巨额款项，但合同无效后只能要求返还本金和利息，无法主张房屋交付或违约赔偿，损失风险较大。因此，购房前务必核实开发商的证照是否齐全。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，请务必查看开发商是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住房和城乡建设局官网查询预售许可证信息，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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